Statistiky portfolia: jaké ukazatele uvidíte a jak je číst
Kompletní průvodce sekcí Statistiky — od KPI dlaždic přes detailní příjmy, výdaje a investice až po grafy a mapu nemovitostí.
7 min čtení
K čemu to je: Sekce Statistiky vám na jedné stránce ukáže výkonnost celého portfolia — kolik nemovitostí vlastníte, jakou mají hodnotu, kolik dlužíte, kolik vyděláváte měsíčně a jak se vám daří v čase. Kdy ji použít: kdykoli chcete rychlý souhrn, před schůzkou s bankou nebo účetní, nebo při rozhodování o nákupu či prodeji.
Kde to najdete
V levém menu otevřete sekci Statistiky. Stránka se jmenuje Statistiky portfolia a načte se automaticky ze všech vašich nemovitostí, úvěrů a smluv — nemusíte nic nastavovat. Pokud zatím nemáte žádnou nemovitost, uvidíte výzvu k přidání první nemovitosti místo statistik.
Aby čísla seděla, mějte u nemovitostí vyplněnou tržní hodnotu a nájem, u úvěrů zůstatek a splátku a u nájemníků aktivní smlouvy. Čím úplnější data, tím přesnější statistiky.
Horní dlaždice (klíčové ukazatele)
Nahoře vidíte mřížku barevných dlaždic s nejdůležitějšími čísly za celé portfolio:
- Počet nemovitostí — kolik nemovitostí máte v portfoliu.
- Celková tržní hodnota — součet tržních hodnot všech nemovitostí.
- Celková zaúvěrovanost — kolik celkem dlužíte na úvěrech (součet zůstatků).
- Portfolio LTV — poměr dluhu k hodnotě v procentech. Když přesáhne 80 %, dlaždice zčervená jako upozornění.
- Čistý měs. nájem — měsíční nájem po odečtení provozních nákladů, za celé portfolio.
- Měsíční cashflow — kolik vám měsíčně reálně zbude po splátkách úvěrů. Zelená = kladné, červená = záporné.
- Měs. splátka úvěru — kolik měsíčně dohromady platíte bankám.
- Výnos ke kupní ceně — roční čistý výnos vztažený k ceně, za kterou jste nemovitosti koupili.
- Výnos k tržní ceně — stejný výnos, ale vztažený k dnešní tržní hodnotě.
- Ušlý nájem (měs.) — kolik měsíčně ztrácíte kvůli neobsazenosti.
Rozdíl mezi výnosem ke kupní ceně a výnosem k tržní ceně vysvětlujeme v článku Jak číst výnosnost.
Detailní přehled: Příjmy, Výdaje, Investice
Pod dlaždicemi najdete tři sloupce s podrobnějšími čísly:
- Příjmy (zeleně) — hrubý měsíční nájem, průměrný měsíční nájem, čistý měsíční nájem, roční hrubý nájem a ušlý nájem měsíčně i ročně.
- Výdaje (červeně) — měsíční provozní výdaje, měsíční i roční celkové výdaje, průměrné roční výdaje a průměrná splátka úvěru.
- Investice (modře) — celkový investovaný kapitál, vlastní kapitál (hodnota minus dluh), akumulované negativní cashflow a obsazenost portfolia v procentech.
Vlastní kapitál je jedno z nejdůležitějších čísel — ukazuje, kolik z hodnoty nemovitostí už je skutečně vaše po odečtení dluhu. Roste, jak splácíte úvěry a jak nemovitosti zhodnocují.
Grafy a mapa
Úplně dole jsou čtyři grafy a mapa, které čísla zobrazují vizuálně:
- Roční cashflow — vývoj příjmů, výdajů a výsledného cashflow po letech.
- Vývoj výnosu — jak se v čase mění výnosnost portfolia.
- Rozložení nájmů — kolik který typ nemovitosti přináší na nájemném.
- LTV podle nemovitosti — zaúvěrovanost jednotlivých nemovitostí vedle sebe.
- Mapa nemovitostí — geografické rozmístění vašeho portfolia.
Časté chyby a FAQ
- Statistiky jsou prázdné / vidím výzvu k přidání nemovitosti. Sekce se naplní až po přidání první nemovitosti.
- Čistý nájem nebo cashflow vychází podezřele. Zkontrolujte, zda máte u nemovitostí vyplněné provozní náklady a u úvěrů správné splátky — statistiky počítají přesně z toho, co je zadáno.
- Portfolio LTV je červené. LTV nad 80 % znamená vysokou zadluženost vůči hodnotě; jde o upozornění, ne o chybu.
- Obsazenost není 100 %. Některá nemovitost nemá aktivní nájemní smlouvu — doplňte smlouvu nebo nájemníka.
- Statistiky vs. cashflow scénáře. Statistiky ukazují aktuální stav „tady a teď". Pro výhled do budoucna (růst nájmů, splácení úvěrů) slouží Scénáře cashflow.
Byl tento návod užitečný?