Jak číst výnosnost: hrubá vs. čistá a co je cashflow
Srozumitelné vysvětlení rozdílu mezi hrubou a čistou výnosností, výnosem ke kupní a k tržní ceně a co přesně znamená měsíční cashflow.
6 min čtení
K čemu to je: Výnosnost a cashflow jsou dvě nejdůležitější čísla, podle kterých se pozná, jestli je nemovitost dobrá investice. Tento článek vysvětluje, co znamenají, aby vám čísla ve Statistikách i ve Scénářích cashflow dávala smysl.
Hrubá vs. čistá výnosnost
Hrubá výnosnost porovnává celkový roční nájem s hodnotou nemovitosti — neodečítá žádné náklady. Je to rychlé, hrubé srovnání. Čistá výnosnost počítá s tím, co vám reálně zůstane: od nájmu odečte provozní náklady (daň z nemovitosti, pojištění, fond oprav, správu, údržbu) a teprve to vztáhne k hodnotě nemovitosti.
- Hrubá výnosnost = roční hrubý nájem ÷ hodnota nemovitosti × 100.
- Čistá výnosnost = roční čistý nájem (po odečtení provozních nákladů) ÷ hodnota nemovitosti × 100.
- Čistá výnosnost je vždy nižší než hrubá — a je to číslo, kterému se vyplatí věřit víc.
Při srovnávání nabídek nemovitostí se ptejte vždy na čistou výnosnost. Inzeráty rády uvádějí jen hrubou, protože vypadá lákavěji.
Výnos ke kupní ceně vs. k tržní ceně
Homeroo ve Statistikách ukazuje výnosnost dvěma způsoby a každý odpovídá na jinou otázku:
- Výnos ke kupní ceně odpovídá: „Jak dobře se mi vrací peníze, které jsem do nemovitosti původně vložil?" Vztahuje nájem k ceně, za kterou jste nemovitost koupili.
- Výnos k tržní ceně odpovídá: „Vyplatí se mi nemovitost držet i dnes?" Vztahuje nájem k aktuální tržní hodnotě. Pokud cena nemovitosti vyrostla, bude tento výnos nižší než výnos ke kupní ceně.
Příklad: byt jste koupili za 3 mil. Kč, dnes má tržní hodnotu 5 mil. Kč a vynáší 180 000 Kč ročně čistého. Výnos ke kupní ceně je 6 %, ale k tržní ceně už jen 3,6 %. Obě čísla jsou správně — jen odpovídají na jinou otázku.
Co je cashflow
Cashflow je hotovost, která vám každý měsíc reálně zůstane v kapse. Na rozdíl od výnosnosti počítá i se splátkami úvěrů.
- Měsíční cashflow = čistý nájem − splátka úvěru.
- Kladné cashflow (zeleně) znamená, že vám nemovitost každý měsíc vydělává hotovost.
- Záporné cashflow (červeně) znamená, že na nemovitost každý měsíc doplácíte — což nemusí být problém, pokud roste hodnota a klesá dluh.
Nemovitost může mít skvělou výnosnost a přitom záporné cashflow — třeba kvůli vysoké splátce nově čerpané hypotéky. Proto sledujte obě čísla zároveň, ne jen jedno.
Kde to v Homeroo uvidíte
- Statistiky portfolia (/statistics) — dlaždice Výnos ke kupní ceně, Výnos k tržní ceně, Čistý měs. nájem a Měsíční cashflow za celé portfolio.
- Detail nemovitosti — výnosnost a cashflow konkrétní nemovitosti.
- Scénáře cashflow (/cashflow/scenarios) — vývoj cashflow a stavu peněz v čase, viz úvod do scénářů.
Časté chyby a FAQ
- Proč je čistá výnosnost nižší než hrubá? Protože odečítá provozní náklady. To je správně.
- Mám kladnou výnosnost, ale záporné cashflow. Jak? Výnosnost nepočítá splátku úvěru, cashflow ano. Vysoká splátka stáhne cashflow do mínusu.
- Která čísla mám sledovat? Pro porovnání nemovitostí čistou výnosnost, pro plánování hotovosti cashflow.
Byl tento návod užitečný?