Jak úvěr ovlivňuje cashflow a výnosnost
Jak se splátky a dluh promítají do měsíčního cashflow, výnosnosti nemovitosti a ukazatele LTV celého portfolia.
5 min čtení
K čemu to je: Aby vám Homeroo počítalo reálnou výnosnost, musí znát i náklady na financování. Kdy to řešit: vždy, když nemovitost kupujete na hypotéku — bez evidence úvěru by statistiky ukazovaly příliš optimistická čísla.
Kde to uvidíte
Dopad úvěru sledujete ve Výnosnosti a statistikách a souhrnně na Dashboardu zástav. Samotné splátky a zůstatek spravujete v sekci Úvěry.
Jak se úvěr promítá do čísel
- Měsíční cashflow = příjmy z nájmu minus výdaje minus měsíční splátka úvěru. Splátka tedy snižuje to, co vám každý měsíc reálně zůstane.
- Úrok vs. jistina: část splátky jde na úroky (skutečný náklad) a část na umoření jistiny (snižuje váš dluh). Proto vyšší úrok zhoršuje výnosnost víc než stejně vysoká jistinová splátka.
- Zůstatek úvěru snižuje váš čistý majetek — Homeroo počítá hodnotu nemovitosti minus zbývající dluh.
- LTV (Loan-to-Value) ukazuje, jak je portfolio zadlužené vůči hodnotě nemovitostí. Hlídá se na dashboardu zástav.
Co dělat, aby čísla seděla
- 1Ujistěte se, že má úvěr navázanou správnou nemovitost a vyplněnou aktuální měsíční splátku.Snímek obrazovky bude doplněn
- 2Po refixaci nebo změně úroku přidejte nové splátkové období (u offsetu zadejte měsíční splátku).Snímek obrazovky bude doplněn
- 3Po mimořádné splátce nebo podle nového výpisu aktualizujte zůstatek úvěru.Snímek obrazovky bude doplněn
- 4Udržujte aktuální tržní hodnotu nemovitosti — bez ní nelze správně spočítat LTV ani návratnost.Snímek obrazovky bude doplněn
Tip: Detailní rozbor jednotlivých ukazatelů (hrubá a čistá výnosnost, cashflow, návratnost) najdete v článku Jak číst výnosnost.
Pozor: Pokud úvěr není v Homeroo zadaný vůbec, statistiky o něm nevědí a výnosnost bude nadhodnocená. U nemovitosti na hypotéku proto vždy úvěr přidejte.
Časté chyby a FAQ
- Výnosnost mi vychází podezřele vysoko. Pravděpodobně nemáte zadaný úvěr nebo splátku. Zkontrolujte sekci Úvěry.
- Splatil jsem úvěr — mám ho smazat? Ne, raději ho označte jako neaktivní (Splaceno). Cashflow se přestane zatěžovat splátkou, ale historie zůstane.
- Změnil jsem úrok, ale výnosnost je stejná. Do cashflow vstupuje měsíční splátka, ne přímo úrok. Po refixaci upravte i výši splátky.
- Jak souvisí LTV s výnosností? LTV ukazuje míru zadlužení, výnosnost ukazuje, kolik nemovitost vydělává. Vysoké LTV znamená vyšší splátky a tím nižší cashflow.
Byl tento návod užitečný?